專家傳真-中國新基建風潮REITs啓示錄

專家傳真-中國新基建風潮REITs啓示錄

中國已順利發行9檔基礎建設類型REITs,臺灣REITs要急起直追。圖/新華社

中國首批9檔公募不動產投資信託(REITs)今年中在深圳證券交易所、上海證券交易所開售,發售首日即獲超過人民幣340億元認購,半天售罄。在新基建風潮下,首批公募REITs產品試點的基礎設施包括倉儲物流、收費公路、信息網路、產業園區,不包括住宅和商業地產等。

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看到中國已經順利發行9檔基礎建設類型REITs,個人認爲,臺灣REITs要急起直追,財政部、金管會和投信業者應先了解中國基礎建設REITs的架構,再從中學習其優點,融入臺灣市場的特性,設計出適合臺灣的基礎建設REITs。

過去我常常參加財政部的研討會,看到促參司多年來對於推廣公共建設引進多元籌資工具做了非常多的努力。近幾年適逢金管會開放投信承作更多業務,包含2017年的私募股權基金(PE funds)和預計2021下半年將在立法院通過的投信REITs,都是可以幫助基礎建設財源的籌資工具。

對於一般需要穩定收益的投資人而言,REITs投資標的物最好具備以下特性:1、權益歸屬清楚,2、有使用者付費帶來的現金流,3、良好的營運,4、發起人信用良好;而基礎建設正具備這些優點。基礎建設資產透過證券化成爲公開市場交易之商品,降低投資門檻,有穩定配息機制,讓一般民衆可以參與公共建設的成果;政府或營運商,即原本資產的擁有者,所獲資金可用於開發新的建設項目,形成資金良好的循環。

對於機構法人而言,有較高的風險承受度及可以忍耐較長的資金回收時間,可以參與開發型的REITs。透過基金經理人的專業管理與監督,確保基礎建設從工程設計、財務規劃、興建及未來的營運,都能符合當初的投資目標。

依照目前的「投資信託及證券投資顧問法」草案,投信REITs可以承作開發型及已有穩定收入的營運型資產,也清楚定義開發型不動產及不動產相關權利限定:1、都市更新條例覈定之都市更新事業計劃範圍內之土地、建築物及不動產相關權利;2、促進民間參與公共建設法所稱公共建設。

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3、經中央目的事業主管機關覈准參與之公共建設。這已經爲投信REITs和公共建設的結合給予一個明確的方向。草案中公募型REITs最多隻能包含30%的開發型,個人認爲,無需設定上限,惟需在銷售文件中清楚標示,並向投資人明確說明。

個人也積極向促參司建議,可多多舉辦相關會議,讓投信和主辦機關、民間業者增加互動的機會。藉此投信可以理解公共建設的運作及特性,思考在哪些環節可以提升資產營運效率、執行更爲嚴謹透明的監督,也讓主辦機關可以放心資產營運不受影響,全民可以如常地享受相關的基礎建設服務。促參司可以盤點現行1,500多件營運中的項目,將透明的案件資訊提供給營運商和投信,協助媒合,達成資本活化與資產循環。

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財政部可責成官股投信與促參司合作,在和主辦機關及營運商充分溝通後,依現行法令設計清楚的產品架構,率先試行各一檔開發型及營運型REITs,以作爲未來投信同業的示範案例。

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臺灣海外淨資產全球排名第五,約1.3兆美元,代表便宜資金讓外國人使用,然而其中許多資產不過是3~5%的年收益,且有匯率風險。政府若能展現魄力,縱向橫向聯繫,把過去五年可收費的資產釋出,設計成「浮動利率+3~5%」年收益率的產品,不僅提供機構法人良好的投資機會/商品,也可以讓市場資金協助實體經濟。

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